Kupujete dům? Peníze neposílejte napřímo, ale přes úschovu!

Redakce | Úterý, 03. září 2024 |

Majitelem nemovitosti se kupující stává nikoliv v okamžiku podpisu kupní smlouvy, ale až po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. A to trvá několik týdnů. Poslat kupní cenu, která dnes běžně představuje sedmi-, častěji ovšem osmicifernou sumu předtím, je tak riskantní. Má to ale řešení.

Koupě rodinného domu (nebo třeba stavebního pozemku) znamená „přesun" vysoké částky. Často jde navíc o podstatnou část úspor, mnohdy o úspory veškeré, navíc ještě doplněné o peníze z hypotéky. Proto je lepší neposílat platbu přímo na účet prodávajícího. Důvod je prostý. Může se stát, že si prodávající transakci rozmyslí, „sebere" peníze a nemovitost na kupujícího nepřepíše. Majitelem se totiž kupující nestává podpisem kupní smlouvy či předáním klíčů, ale až poté, co je změna zapsána v katastru nemovitostí. A to není hned.

„Ze zákona má katastrální úřad na provedení vkladu 30 dnů od podání návrhu. Zároveň ale platí ochranná 20denní lhůta, během které je přepis tzv. „zaplombován" a úředníci s ním nesmí pracovat. Během této doby má kterýkoliv z účastníků právo se odvolat. Až po uplynutí 20 dnů úřad může konečně přepis zprocestovat, stihnout to musí do zmiňovaných 30 dnů," popisuje Ondřej Strada, e-commerce manažer Bezrealitky.

Toto ale platí za předpokladu, že bude vše v pořádku. Pokud by návrh například obsahoval nějakou chybu, celý proces se pochopitelně protáhne. Z druhé strany ale ani prodávající nebude chtít riskovat. A těžko tak bude souhlasit s tím, že dům přepíše a kupující mu až poté pošle peníze. V takovém případě by se zase on mohl ocitnout v situaci, kdy nemovitost už nebude jeho a nebude mít ani peníze. Proto se běžně využívá úschova peněz, která umí ochránit obě strany takové realitní transakce.

JAK ÚSCHOVA PENĚZ FUNGUJE?

Úschova funguje na principu uložení peněz na účtu nezávislé třetí strany s tím, že prostředky z takového účtu jsou uvolněny až po splnění podmínek stanovených v úschovní smlouvě. Ta je trojstranná, podepisuje ji kupující, prodávající a zvolený schovatel – tedy banka, advokát, notář, příp. realitní kancelář. Nikdo jiný není podle platné legislativy oprávněný službu úschovy poskytovat.

„Nejčastěji je to tak, že kupující složí peníze do úschovy do termínu daného v kupní smlouvě. Následně dochází k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí a čeká se na přepis, přičemž po celou dobu jsou peníze uloženy v úschově a prodávající tak má jistotu, že jsou k dispozici," vysvětluje advokát Roman Tomek z kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.

Teprve poté, co se vlastníkem nemovitosti stane kupující a nenastane žádný problém (například zatížení nemovitosti exekucí), dochází k výplatě peněz prodávajícímu. Podmínky však lze modifikovat, jde vždy o dohodu stran. „V některých případech se například stanovuje, že se část peněz vyplatí již po podání návrhu na vklad," říká Tomek. „Další častá situace je, že se stanovuje zádržné v určité výši."

Toto se nejčastěji sjednává v případě, že se prodává nemovitost zatížená zástavním právem, a zádržné se vyplácí až po výmazu tohoto zástavního práva. Jinými slovy, pokud například půjde o prodej nemovitosti s hypotékou (zástavní právo je vázané na původní úvěr prodávajícího). „Případně část peněz zůstane v úschově do okamžiku vyklizení nemovitosti," uvádí další situaci, kdy se zádržné používá, prezident Notářské komory ČR Radim Neubauer.

A jen tak zrušit smlouvu o úschově nejde. „Respektive tak lze učinit výhradně za podmínky, že se na tom dohodnou všechny tři strany, tedy kupující, prodávající a schovatel. Jinak úschovu, pokud už je smlouva podepsaná, zrušit nelze," doplňuje Marian Holub, expert na financování bydlení v České spořitelně. Samozřejmě je ale třeba v ní pamatovat i na situaci, kdy k přepisu vlastnického práva na kupujícího nedojde.

„V takovém případě schovatel vyplatí z úschovního účtu složenou sumu zpět kupujícímu. Nebo může být ujednáno, že se vrátí bance, pokud prostředky pocházely z hypotečního úvěru," upřesňuje Neubauer. Tento princip je stejný, ať bude schovatelem banka, advokát, notář, nebo realitní kancelář. V určitých ohledech už se ale jednotlivé varianty liší.

BANKOVNÍ ÚSCHOVA

Úschovu kupní ceny nabízí některé banky jako jeden ze svých produktů, a to pod názvem jistotní účet, depozitní účet, správa kupní ceny nebo vázaný účet (tj. peníze jsou na účtu vázány až do splnění určitých podmínek). „Bankovní úschova je velmi bezpečnou variantou, prakticky tu nehrozí nebezpečí, že by člověk o své peníze mohl přijít například kvůli zpronevěře. Banky jsou do značné míry kryté, vysoce pojištěné a kontrolované státními institucemi," myslí si Ondřej Strada.

„Nevýhodou ale může být vyšší cena za úschovu, než jakou byste zaplatili například u advokátní kanceláře, a také nízká flexibilita smluv. Banka totiž obvykle není ochotna dělat ústupky z předem daných smluvních vzorů, případně si za každou změnu ještě připlatíte." Dobrou variantou pro úschovu ovšem může být banka i z jiného důvodu. Především pokud se prodávající a kupující nemohou shodnout na advokátovi či notáři, kterému by peníze svěřili.

ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA

Pravidla pro advokátní úschovu jsou striktní a jejich porušení může mít v krajním případě za následek vyškrtnutí advokáta ze seznamu advokátů. Základem advokátní úschovy je stejně jako u jiných úschov smlouva, kterou uzavírá advokát, kupující a prodávající. Od této smlouvy se advokát nemůže odchýlit a s prostředky může nakládat jen tak, jak je ve smlouvě stanoveno.

„Úschova je vždy bezhotovostní, na speciálním účtu úschovy, kdy na daném účtu mohou být prostředky zaslané jen na základě jedné smlouvy o úschově, nelze tedy směšovat prostředky z více obchodů," popisuje advokát Roman Tomek. Doplňuje, že advokát vždy po složení prostředků provádí identifikaci majitele prostředků (tím není advokát, ale vždy jedna ze stran smlouvy), prostředky jsou tedy od advokátových vlastních prostředků oddělené. Například v případě exekuce na advokáta tak tyto prostředky nejsou postižitelné.

Bezpečnost je dále posílena dohledem České advokátní komory. „Té se při přijetí prostředků hlásí otevření úschovního účtu a vedení úschovy, a to až do doby jejího skončení," vysvětluje Tomek. „K žádosti klienta je také advokát povinen zajistit zasílání informací o pohybu prostředků na účtu, a to přímo ze strany banky, klient tak ví, kdy došlo ke složení peněz, kdy k jejich výplatě a podobně."

Advokát také nesmí například prostředky svévolně vybírat a opět na účet vkládat. Určitou zárukou je rovněž povinné profesní pojištění odpovědnosti advokátů. Legislativou je ale dané jen minimální pojistné plnění, a to 5 milionů korun. To by ale při současných cenách nemovitostí nemuselo stačit, proto je dobré si výši pojištění vybraného advokáta ověřit. Toto profesní pojištění odpovědnosti ovšem kryje pouze škodu, která je způsobena omylem.

„Na ztrátu majetku nebo případnou zpronevěru se nevztahuje," zdůrazňuje Strada. Proto je tak důležité vybrat si advokáta, kterému důvěřujete. Advokát samozřejmě může sepsat také kupní smlouvu, je to obvyklá praxe.

NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA

Pravidla pro notářskou úschovu jsou obdobná jako u advokátní úschovy. Obě strany si mohou smlouvu o koupi nechat sepsat notářem, peníze jsou pak do úschovy notáře přijímány na základě žádosti, přičemž žadateli je sděleno číslo účtu úschovy notáře, na který mají být peníze převedeny. „Podmínky notářské úschovy jsou uvedeny v protokolu sepsaném se složitelem a příjemcem (pozn. kupujícím a prodávajícím), se kterým může být sepsán samostatný dodatek k protokolu o akceptaci podmínek úschovy," popisuje Radim Neubauer.

Také notáři mají svoji profesní komoru. A notář má povinnost evidovat veškeré účty úschov a pohyby na nich v centrálním informačním systému Notářské komory ČR. Ta funguje jako orgán dozoru a prevence. „V současné době se rozjíždí postupně automatická komunikace mezi bankou, informačním systémem komory, notářem a účastníky úschovy tak, že jakýkoli pohyb na účtu budou moci účastníci vidět a kontrolovat prostřednictvím nahlížení do systému, prostřednictvím e-mailu, sms či datových schránek. Zatím se využívá nahlížení do systému a e-maily, předpokládáme plné zprovoznění postupně během léta tohoto roku," upozorňuje na novinku u notářské úschovy Neubauer.

Podobně jako advokáti musí mít i notáři ze zákona sjednané profesní pojištění odpovědnosti. Pokud by ale došlo ke zpronevěře, ani v tomto případě se na ni pojištění vztahovat nebude. „Na druhou stranu musím říct, že od obnovy svobodného notářství byly vždy všechny peníze z úschovy u notáře vyplaceny. Výše popsaný systém úschov, který se spouští, tak má plnit především preventivní roli a má dát možnost větší kontroly účastníkům," doplňuje prezident Notářské komory ČR.

ÚSCHOVA U REALITNÍ KANCELÁŘE

Uložit peníze je možné rovněž u realitní kanceláře. „Není ale pravidlem, že úschovu umožňuje každá kancelář. Navíc podle platné legislativy realitky nesmějí úschovu samy nabízet – poskytovat ji smějí jen tehdy, pokud o to klienti sami písemně požádají," říká Ondřej Strada. Samotný princip je pak podobný jako u ostatních úschov. I pro realitní kanceláře platí, že peníze musejí být uloženy na samostatném účtu. „Přesto se ale úschova peněz v realitní kanceláři spíš nedoporučuje. Přestože má svá pravidla, dohled nad činností realitních kanceláří je velmi malý – na rozdíl od dohledu nad advokáty, notáři či bankami," dodává Strada.

Autor článku: Dana Jakešová pro časopis DŘEVO&stavby

Hodnocení uživatelů: 0 / 0
Líbil se Vám článek?00